Gutachtenerstattung

Ein gerichtlich bestellter Vertreter darf bei Vormundschaft, Pflegschaft und gesetzlicher Betreuung unter Umständen Rechtsgeschäfte in Namen der betreuten Person tätigen. Hierzu können zum Beispiel auch Immobilienverkäufe zählen. In einem solchen Fall ist der durch den bestellten Vertreter aufgerufene Verkaufspreis der Immobilie in der Regel gegenüber dem Amtsgericht zu verifizieren. Die Ansprüche des Amtsgerichts sind jedoch sehr hoch und der Kaufpreis muss marktgerecht bestimmt worden sowie dessen Herleitung schlüssig sein. Schließlich trägt der gerichtlich bestellte Vertreter eine große Verantwortung, da er im Falle eines Immobilienverkaufs über ein nicht unerhebliches Vermögen der betreuten Person verfügen kann. Ein Verkehrswertgutachten erfüllt eben jene Voraussetzungen.

Die Vermögensaufteilung- und Übertragung bietet grundsätzlich viel Konfliktpotential zwischen den beteiligten Parteien. Eine Kenngröße, die hierbei stets für Kontroversen sorgt, ist die Bestimmung des marktgerechten Immobilienwertes. Beispiele für eine Vermögensaufteilung sind auf privater Ebene unter anderem Scheidung, Erbschaft und Schenkung. Ähnliches gilt auch für Aufteilungs- und Übertragungsvorgänge von Immobilienbestand bei Unternehmen, wenn beispielsweise ein Gesellschafter aus einem Unternehmen austritt oder ein neuer Gesellschafter dem Unternehmen beitritt. Ein Verkehrswertgutachten gemäß § 194 BauGB schafft einerseits Klarheit bei den beteiligten Parteien und wird andererseits auch von Behörden und Gerichten anerkannt.

Ein Mietwertgutachten ist ein begründetes Urteil des Sachverständigen über den erzielbaren Mietertrag einer Wohn- oder Gewerbeimmobilie und hat somit nicht direkt etwas mit einem Verkehrswertgutachten nach §194 BauGB zu tun. In urbanen Regionen existiert häufig ein Mietspiegel über die ortsübliche Vergleichsmiete nach §558 BGB oder auch ein Gewerbemietspiegel. Allerdings ist in ländlicheren Ortschaften ein Mietspiegel häufig nicht existent oder sehr vereinfach dargestellt. Somit ist es Aufgabe des Sachverständigen die marktgerechte Miete einer Immobilie nachvollziehbar zu bestimmen. Ein solches Mietwertgutachten wird daher in der Regel für Mieterhöhungsverlangen oder gerichtliche Auseinandersetzungen zwischen Vermieter und Mieter benötigt.

Hin und wieder kommt es vor, dass das Gutachten eines anderen Sachverständigen vor Gericht angefochten oder dessen Richtigkeit angezweifelt wird. Die geschieht üblicherweise, wenn der ermittelte Verkehrswert als nicht marktgerecht erachtet wird. Aber auch formelle Fehler, falsch verwendete Quellen, die nicht sachgemäße Wahl des Bewertungsverfahrens, missachtete Bewertungsschritte von Rechten und Belastungen oder Befangenheit können Gründe dafür sein, dass ein zweites Gutachten angefordert werden muss. In diesem Fall wird in der Regel das Verkehrswertgutachten eines Dritten angefordert, um das ursprüngliche Gutachten zu plausibilisieren, gegebenenfalls berechtige Zweifel aufzudecken und um den Verkehrswert korrekt zu bestimmen.

Rechte und Belastungen sind in der Regel auf privat-rechtlicher Ebene im Grundbuch in Abteilung II und III zu finden. Hierzu zählen z.B. Wohnungsrechte, Nießbrauch, Wegerechte, Leitungsrechte, Vorkaufsrechte sowie Grundschulden, Hypotheken und Rentenzahlungen. Auch das Erbbaurecht hat als grundstücksgleiches Recht einen besonderen Status, dessen Wert sich nicht nur für Laien kaum präzise ermitteln - geschweige denn berechnen - lässt. Ebenso haben auf öffentlich-rechtlicher Ebene gewisse Bauvorschriften und Baulasten, die jenseits des Grundbuchs im Baulastenverzeichnis geregelt werden, Auswirkungen auf den Marktwert einer Immobilie. Doch wie ermittelt man den Wert eines Rechts oder einer Belastung? Genau an dieser Stelle das Fachwissen eines Sachverständigen gefragt.

Ob ein Kaufpreis marktgerecht ist oder nicht, ist für einen Laien häufig nicht einschätzbar. Allzu oft spielen Emotionen und eine persönliche Bindung zum Objekt eine große Rolle. Das Haus, in dem man selbst viele Jahre gewohnt hat und in das sowohl viel Arbeit als auch Geld geflossen ist, hat für einen persönlich einen ganz besonderen Wert. Durch solche subjektiven Einflüsse wird der Preis einer Immobilie jedoch in der Regel stark verzerrt. Andersherum sind Käufer dazu geneigt eine Immobilie, an der sie interessiert sind, herabzusetzen, um einen guten Preis zu erzielen. Doch auf welcher sachlichen Grundlage erfolgen all diese Bewertungsparameter? An diesem Punkt ist das Fachwissen eines Sachverständigen gefragt, der die Immobilie objektiv und fachlich fundiert bewertet.

Der Wert einer Immobilie setzt sich immer aus dem Grundstückswert und den Gebäudewert zusammen. Das Finanzamt wendet normalerweise eigene Ermittlungsansätze an, die durchaus von der Verkehrswertermittlung gemäß § 194 BauGB abweichen können. Berechnungen des Finanzamts liegen unter anderem bei der Ermittlung einer Erbschafts- oder Schenkungssteuer sowie bei der Bestimmung einer Abschreibung vor. Alternativ müssen Sie dem Finanzamt gegenüber offenlegen, auf welcher Bemessungsgrundlage Sie eine für das Finanzamt relevante Angabe gemacht haben. Das Verkehrswertgutachten eines Sachverständigen schafft in diesem Fall zum Beispiel Klarheit, ob z.B. der Steueransatz, den das Finanzamt zugrunde gelegt hat, angemessen ist.

Kommt ein Eigentümer den Forderungen seines Gläubigers nicht nach oder bestehen unüberwindbare Differenzen innerhalb einer Eigentümergemeinschaft hinsichtlich der betroffenen Immobilie, sind Zwangsversteigerungen häufig der letzte Ausweg. Das Gutachten eines gerichtlich Bestellen Sachverständigen setzt hierbei den Rahmen des Zwangsversteigerungspreises. Falls Sie als Beteiligter einer solchen Zwangsvollstreckung, ungeachtet dessen, ob Sie auf der Schuldner- oder Gläubigerseite stehen, Zweifel an dem gerichtlich bestellten Gutachten haben, kann ein Gegengutachten die Grundlage einer Anfechtung sein, indem es (berechtige) Einwände aufdeckt oder auch das bestehende Gutachten stützt, indem es die getroffenen Feststellungen plausibilisiert.